オーストラリアで店舗物件を探す際の注意点【契約と入居前の手続き】
オーストラリアで店舗探しをする際の契約手続きは、慎重に行う必要があります。前回は、こちらの記事でオーストラリアの物件選定の際に知っておくべきマーケットリサーチの基礎についてご紹介しました。今回は、契約締結や入居前の手続きの際に注意すべきことをご紹介します。
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1. 初期交渉
借りたい物件が決まったら、本格的な契約に入る前に、初期交渉を行うようにしましょう。オーストラリアでは、借り手よりも貸し手（オーナー側）が強い傾向にありますので、早い段階からしっかりと交渉をしていきます。
- 賃貸条件の確認: 物件のオーナーまたは不動産エージェントと賃貸条件（賃料、契約期間、更新条件、敷金/保証金など）について話し合い、必要に応じて交渉を行います。
- Head of Agreement( HOA）の提出: 気に入った物件があれば、オーナー側よりHead of Agreementという借りるにあたり条件の提案を頂きます。そのHOAの条件の交渉が必要になります。条件が決まれば契約書の準備に入ります。
2. 賃貸契約書の作成と確認
初期交渉を終えたら、詳細の契約書作成に入っていきます。
- ドラフト契約書の作成: オーナーまたはその代理人からドラフトの賃貸契約書が提供されます。この契約書には賃料、契約期間、条件などの詳細が含まれます。
- 法的レビュー: 契約書は専門の弁護士まにレビューしてもらうことを強くお勧めします。特に、以下のような点を確認します：
- 修繕責任: 建物や設備の修理・メンテナンスの責任がどちらにあるか。
- 契約解除条項: 契約解除が可能な条件や、その際に発生する費用。
- 保証金の取り扱い: 保証金の額とその返還条件。
- 賃料改定条項: 賃料の改定方法や頻度。
- サブリース（転貸）やビジネス用途の制限: サブリースが許可されているか、ビジネス用途が制限されていないか。
3. 賃貸契約書の内容確認
契約書は最も重要な書類です、必ず専門家にアドバイスを受けながら入念に確認してください。
a. 賃料と賃料改定の条件
- 賃料の確認: 毎月の賃料額と支払い方法を確認します。賃料が含む項目（例えば税金や共益費など）も明確にしておきましょう。
- 賃料改定の条件: 賃料改定のタイミング（例：年次、特定のイベント後など）と改定方法（例：消費者物価指数（CPI）に基づく、自動増額条項など）について理解します。
b. 賃貸契約期間と更新条件
- 契約期間: 初期契約期間の長さと、その後の更新オプション（もしあれば）について確認します。長期契約が経済的に有利な場合もありますが、事業の柔軟性を制限することもあるので注意が必要です。
- 契約更新の条件: 契約更新の際の条件や手続き、更新時に賃料がどのように変わるのかを確認します。
4. 契約手続き
契約書の内容が問題なければ、いよいよ契約書への署名です。
- 契約の署名: 契約条件に同意したら、正式に賃貸契約書に署名します。契約は通常、借主と貸主の双方が署名することで成立します。
- 初期費用の支払い: 賃貸契約書に署名した後、通常は以下の初期費用が要求されます：
- 手付金（デポジット）: 通常、1ヶ月の賃料相当額。これはオーストラリアの州やテリトリーによって異なる場合があります。
- 最初の月の賃料: 一般的に、契約開始日に1か月分の賃料を前払いします。
・ 保証金のお支払い：通常、６ヶ月の賃料相当額を退去するまで預けます。
・ 保険の加入：Public Liability（公共賠償責任）保険とは、店舗などのビジネスを運営する際に、その施設内や事業活動中に第三者（顧客、訪問者、または通行人など）が事故や怪我を負った場合に、その責任を負う保険のことです。この保険は、主に第三者への賠償責任をカバーするために用いられます。
5. 店舗の引き渡しと準備
- 入居前のチェック: 店舗に入居する前に、物件の状態を再確認し、必要に応じて備品や設備の状態を記録します。これは、契約終了時に保証金を返還してもらう際に重要です。
- フィットアウト（内装工事）: 必要に応じて、店舗の内装工事や設備の設置を行います。フィットアウトの許可は賃貸契約に基づいてオーナーから得る必要があります。
- ライセンスの取得: ビジネスを始めるために必要なすべてのライセンスと許可（例: 食品取扱い許可、看板許可など）を取得します。
6. 契約期間中の管理と更新
- 定期的なチェックとメンテナンス: 契約期間中、定期的に物件の状態をチェックし、必要なメンテナンスを行います。
- 契約更新の確認: 契約更新時期が近づいたら、契約の更新または終了についてオーナーと交渉します。契約の更新条件についても事前に確認し、必要に応じて条件の再交渉を行います。
オーストラリアで店舗を探す際は、契約手続きに慎重に取り組むことが重要です。事前に法的なアドバイスを受け、契約書の内容を十分に理解した上で署名することで、ビジネスの安定した運営が可能となります。また、内装やライセンス取得などの準備も含めて計画的に進めることが成功の鍵となります。Klear Picture Globalでは、店舗探しから内装工事と店舗が完成するまでワンストップでサポートいたします。お気軽にお問い合わせください。
